[해외증시] 중국 헝다 에버그란데 디폴트 위기와 향후 중국 부동산 시장 흐름

중국 헝다 부동산 개발업체에 대한 우려가 지속되고 있습니다.

중국의 경제성장으로 세계경제에 대한 영향력이 커졌지만 지속된 부채 증가가 위험요인이었죠

그러나 코로나 19로 미국이 지속적인 경기부양에
나서면서 부채문제가 잠시 수면아래로 가라 앉았지만 곪아오던 문제가 터지기 시작한것 같습니다.

08년 리먼사태 이후로 장기간 연장된 성장 사이클로 세계 부채규모가 늘고 화폐가치가 하락하여 앞으로 일어날 위기에 대한 경고가 많아지고 있습니다.

투자자분들은 이번 사태를 주시하면서 긴밀히 대처할 준비를 하는게 어떨지 생각이 듭니다.

Evergrande 위기는 중국 부동산 시장에 균열을 보여줍니다

전문가들은 개발자가 정부 구제금융 없이 버틸 수 있는 능력과 가능한 붕괴의 결과에 대해 점점 더 암울한 예측을 하고 있습니다.


화난 주택 구매자는 160만 개의 아파트가 완공되기를 기다리고 있습니다. 시멘트, 페인트 및 철근 공급업체는 1,000억 달러 이상의 대금을 지불해야 합니다. 근로자는 고용주에게 빌린 돈을 갚을 수 없다는 사실에 당황하고 있습니다.

Evergrande Group은 한때 중국에서 가장 다작의 개발사였으며 중국의 스카이라인을 점재하는 크레인이었습니다. 그러나 지금은 3000억 달러가 넘는 부채의 무게에 짓눌려 흔들리고 있다. 문제는 단일 회사의 운명이 아닙니다. Evergrande의 문제는 세계 2위 경제의 최대 3분의 1을 차지하는 중국의 주거 및 상업용 부동산 시장이 무너질 수 있다는 두려움을 불러일으켰습니다.

공황은 월요일 글로벌 연쇄 반응을 일으켜 중국 주택 건설업체와 대형 다국적 기업의 주가가 폭락하면서 주식 시장을 하락시켰습니다. 화요일에 Evergrande의 주식과 채권은 S&P Global Ratings의 운명에 대한 암울한 예측 이후 다시 하락했습니다. 목요일에 Evergrande는 놓칠 가능성이 있는 8,350만 달러의 이자를 지불해야 하며, 이는 더 많은 시장 혼란을 야기할 것입니다.

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Evergrande 규모의 회사가 무질서하게 무너지면 회사와 부동산 부문의 성공에 수백억 달러를 걸고 있는 투자자들을 놀라게 하는 등 중국과 그 밖의 지역에 파급 효과를 줄 수 있습니다.


마이클 페티스(Michael Pettis) 베이징 대학 재무 교수는 “우리가 이 하락세에 있다면 신뢰할 수 있는 개입 없이는 엄청난 수의 부동산 개발업자들이 곤경에 처하는 것을 보게 될 것”이라고 말했다.


여러 면에서 이 문제는 베이징이 만든 것이며 에버그란데 붕괴의 영향은 궁극적으로 중국 정부가 무엇을 하느냐에 달려 있습니다.

수십 년 동안 중국의 부동산 시장은 한계가 없는 것처럼 보였습니다. Evergrande와 같은 개발자는 흙으로 도시를 건설하고 일자리를 창출했으며 중산층에게 저축한 돈을 쏟아붓고 토지를 판매한 지방 정부를 풍요롭게 했습니다. 그 과정에서 그들은 세계를 놀라게 한 경제 성장을 도왔습니다.

이제 가격이 너무 높아졌고 베이징은 상황을 늦추려고 노력하고 있습니다. 또한 실패하기에 너무 큰 회사는 없다는 메시지를 전달하기 위해 노력하고 있습니다.


Evergrande의 문제는 베이징이 부동산 가격을 길들이고 주택 가격에 대한 증가하는 우려를 해결하려고 함에 따라 주택 판매에 대한 새로운 제한에서 비롯됩니다. 정부는 또한 최근 몇 년 동안 더 많은 부동산을 짓고 다른 사업에 투자한 개발자들에게 교훈을 주기 위해 노력했습니다. (에버그란데의 경우 그 관심분야는 전기차와 축구팀이다.)

Evergrande와 같은 거대 기업의 디폴트 가능성은 중국 주택 부문의 취약성을 강조합니다. 일부 전문가들은 회사가 실패할 경우 상업, 산업 및 주거용 부동산을 포함한 중국의 부동산 부문 전반에 공황을 일으킬 수 있으며 이는 베이징이 통제하기 더 어려워질 수 있다고 말합니다.



Evergrande는 엄청난 압박을 받고 있다고 경고했으며 미래를 결정하는 데 도움이 되도록 구조 조정 전문가를 고용했습니다. 200개 이상의 도시에서 800개에 가까운 개발 프로젝트가 아직 진행 중입니다. 미완성 건물로 일부 공급업체에 돈을 지불했고, 아직 지불하지 않은 계약자들은 항의했다.

한때 시장 관찰자들은 위기의 첫 징후에 베이징이 개입할 것이라고 예상했지만, 신용 평가 기관, 은행 및 투자자들은 모두 에버그란데 디폴트 가능성을 고려했습니다. 많은 사람들은 이제 다른 부동산 개발업자들이 실패하기 시작하고 광범위한 금융 시스템에 집단적 위험을 제기할 때까지 베이징이 개입하지 않을 것이라고 예측합니다.


홍콩 대학의 재무 교수 Zhiwu Chen은 "당국이 공황을 진정시킬 수 있는 몇 가지 도구가 아직 남아 있다"고 말했다. “곧 발표해야 한다는 압박을 많이 받고 있습니다.”

베이징은 에버그란데와 관련하여 두 가지 나쁜 옵션에 직면해 있습니다. 규제 기관이 개입하여 국영 은행이 모든 공급업체, 건설 노동자, 주택 구매자 및 직원에게 지불하는 데 필요한 돈을 회사에 제공하도록 할 수 있습니다. 그러나 다른 개발자들은 계속해서 같은 일을 하고 부채에 탐닉하고 더 큰 부동산 거품을 부추길 것입니다.

아니면 에버그란데가 완전히 실패하도록 내버려 둘 수도 있고 "경제가 붕괴될 수 있기 때문에 하고 싶지 않은 일"이라고 Pettis는 말했습니다.

베이징은 또한 Evergrande를 둘러싼 사회적 불만을 억제할 수 있는 도구를 가지고 있습니다. 검열관은 이미 지난주 허페이(Hefei)와 선전(Shenzhen)과 같은 도시에서 회사 사무실을 가득 채운 시위대의 동영상 수십 개를 삭제했습니다. 경찰은 지역 관리들의 관심을 끌기 위해 노력한 직원들에게 해고를 경고했다.


그러나 중국의 가장 큰 권력을 제공하는 것은 중국의 은행과 최대 금융 기관에 대한 베이징의 권위입니다.

그리고 당국이 Evergrande의 구제금융을 더 오래 기다릴수록 투자자들이 더 넓은 부문에 대한 그들의 가정에 의문을 제기하기 시작하면서 다른 개발자들이 고통을 겪을 가능성이 커집니다.

Evergrande와 마찬가지로 다른 중국 부동산 개발업자들은 막대한 부채를 가지고 있으며 은행 시스템의 부동산 노출을 제한하는 것을 목표로 하는 "3가지 레드 라인" 규칙에 따라 규제 당국에 의해 부채를 갚도록 강요받고 있습니다.

보다 광범위하게는 부동산 시장이 둔화되기 시작했으며, 부동산이 완공되기 전에 사전 판매하는 것과 같이 판매를 촉진하고 개발자를 부양하는 데 도움이 되는 업계 관행에 의문이 제기되고 있습니다. 최소 2개 지방의 규제 당국은 이번 주에 부동산 인도 지연, 오해의 소지가 있는 광고 또는 가격 조작 관행을 포함한 불법 행위를 단속하기 위한 새로운 규칙을 발표했습니다.

중국 주식 시장이 휴가철이기 때문에 최근 며칠 동안 중국의 다른 주요 개발업체의 홍콩 상장 주식이 투자자들의 불안의 대상이 되었습니다. 훨씬 작은 규모의 부동산 개발업체인 Sinic Holdings는 월요일 주식이 중단되기 전 가치의 87%를 잃었습니다.

“문제는 그들이 누군가에게 교훈을 가르치기를 얼마나 간절히 원하느냐는 것입니다.” 홍콩의 독립 투자 분석가인 Travis Lundy는 말했습니다. "그리고 그들은 그 때문에 다른 사람들이 고통을 받도록 해야합니까?" 라고 말입니다.

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