[건축법 지식] 연면적 기준, 건축물 층수 기준, 건축법상 도로

 

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연면적

 

연면적은 각 층 바닥면적의 합계를 말하며 건축물의 전체 규모를 판단하는 기준으로서 지하층을 포함한 각층의 바닥면적의 합계로 산정합니다.

 

용적률 산정 시 지하층의 바닥면적과 지상층의 주차장 면적,, 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적, 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적은 제외합니다.

 

주차전용 건축물은 용적률 산정 시 모든 바닥면적을 포함합니다.

 

주차장이 기계식으로서 바닥이 고정되지 않은 경우, 최하층 바닥면적을 연면적에 산정합니다.

 

하나의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우는 각 동의 연면적을 합하면 됩니다.

 

 

 

건축물의 높이

 

지표면으로부터 건축물 상단까지의 높이로 산정합니다.

 

지표면에 고저차가 있는 경우에는

도로사선 제한 적용의 높이는 전면도로 중심선으로부터의 높이

* 전면도로 노면에 고저차가 있는 경우 : 가중 평균한 높이

* 대지의 지표면이 전면도로 보다 높으면 그 고저차의 절반 높이만큼 올라온 위치

 

일조권 높이 산정 시 지표면 기준

* 인접대지와 고저차가 있는 경우 : 지표면의 평균 수평면

* 공동주택 일조 계산 : 인접대지보다 낮으면 해당 대지의 지표면

* 주상복합인 경우 : 공동주택의 가장 낮은 부분

 

가중평균한 수평면

= 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분 면적의 합 / 지표면 부분의 수평거리의 합

 

고저차가 3m를 넘는 경우의 지표면 산정 방법

건축법 시행령 119조 1항 2호 5호에서 건축면적 및 건축물의 높이를 규정하고 있고 동 규정의 적용 시 동조 2항에서 지표면의 고저차가 3m를 넘는 경우는 당해 고저차 3m 이내의 부분마다 그 지표면을 산정합니다.

상기 규정을 적용함에 있어서 고저차 3m 이내마다 구획된 부분의 실제 지표면의 고저차가 없이 평탄한 경우는 가중평균 지표면이 아닌 실제 지표면을 기준으로 건축면적 및 높이를 산정합니다.

 

옥상 설치 승강기 탑,, 계단탑, 장식탑, 옥탑 등

수평투영 면적의 합계가 건축면적의 1/8이면 높이 12m를 적용합니다.

 

높이 산정 예외의 경우

- 옥상 돌출물, 난간벽

 

건축물의 1층 전체에 필로티가 설치된 경우, 필로티 층고를 제외한 높이로 산정합니다.

 

 

층수

 

옥상 설치 승강기 탑,, 계단탑, 장식탑, 옥탑 등

수평투영 면적의 합계가 건축면적의 1/8이면 층수 제외

 

지하층은 제외

 

층의 구분이 명확하지 않은 경우

높이 4m마다 하나의 층으로 산정

부분별 층수가 다른 경우, 가장 많은 층수로 산정

 

1종 일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 그 안에서 건축할 수 있는 건축물은 원칙적으로 4층 이하라는 건축 제한을 두고 있는데 다세대 주택 1층 전부가 주차장으로 사용되는 필로티 구조여서 주택 층수에서 제외하려면 일조, 인접대지 경계선과 관련된 높이제한 등에 대한 명문 규정이 있어야 하나 그런 규정이 없어 입법취지로 보면 층수에 포함하는 것이 맞다고 사료됩니다.

 

 

도로

 

건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 도로를 말하는 것으로 자동차 전용도로 등에만 접한 대지의 경우는 건축법상 도로에 접하지 아니한 것으로 보아 건축행위가 불가능합니다.

 

국계법, 도로법, 사도법 등 관계법령에 따라 신설, 변경에 관한 고시가 되었으나 아직 개설되지 않은 도로의 경우더라도 건축허가 요건에는 적합합니다. 다만 해당 대지로의 출입에 지장이 없는 등 법 44조의 규정에 따른 기능에 부합되는지의 여부는 별도로 검토해야 합니다.

 

건축허가 또는 신고 시 특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장이 위치를 지정해 공고한 도로는 건축법상 도로이므로 추후 동 도로를 이용해 건축허가나 신고가 가능합니다.

건축허가나 신고 시 허가권자가 그 위치를 지정, 공고하고자 하는 경우는 법 45조에 따른 절차 등을 거쳐 지정, 공고해야 합니다.

 

어느 토지의 일부가 오래전부터 사실상 도로로 사용되어 왔고 인근 주민들이 그 위에 콘크리트 포장까지 했더라도 이런 사유만으로 위의 토지 부분을 건축법상 도로로 볼 수 없습니다.

 

건축법상 통과도로에 대한 명시적 규정은 없으므로 허가권자가 도로의 주변 여건 및 현황을 고려해 개별적으로 사실을 판단해야 할 것이며 통과도로의 기능이 상실된 경우는 막다른 도로로 보아 이에 따른 도로 너비를 확보해야 합니다.