[주택법] 주택법에 의한 주택의 정의 및 종류 등

오늘은~ 

주택법에 의한 주택의 정의 및 종류(주택법)를 정리해 보았습니다.

 

주요 내용

1. 공동주택의 분류

2. 준주택의 종류

3. 국민주택 / 민영주택의 개념

4. 도시형 생활주택 정의 / 종류

5. 공공임대주택의 종류

6. 기업형 임대주택의 인센티브 / 지정 요건

 

 

 

공동주택의 종류

 

ㅁ ‘주택’이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며 이를 단독주택과 공동주택으로 구분합니다.

 

ㅇ ‘공동주택’이란 건물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다.

 

ㅇ ‘세대구분형 공동주택’이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분해 생활이 가능한 구조로 하되 그 구분된 공간 일부에 대해 구분 소유를 할 수 없는 주택을 말합니다.

- 구분된 세대별로 구분된 각 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것

- 세대별로 구분된 각 공간은 주거전용면적이 14㎡ 이상일 것

- 하나의 세대가 통합해 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것

- 세대구분형 공동주택은 주택단지 공동주택 전체 호수의 1/3을 넘지 않을 것

- 세대구분형 공동주택의 세대별로 구분된 각 공간의 주거전용면적의 합계가 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 1/3을 넘지 않는 등 국토교통부 장관이 정하는 주거전용 면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것

 

* 예를 들면 요즘 넓은 평수의 아파트에 별도로 구분하여 공간을 구성, 월세수입을 받는 별도 세대를 많이 만드는데 이를 세대 구분형 공동주택이라 합니다. 별도로 구분하여 등기는 안되는 것이 포인트입니다.

 

 

2. 준주택 : ‘준주택’이란 주택 외의 건축물과 그 부속 토지로써 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며 그 범위와 종류는 아래와 같습니다.

 

ㅁ 기숙사, 다중생활시설(고시원), 노인복지시설(양로원, 요양원) 중 노인복지주택, 오피스텔

 

 

3. 국민주택 / 민영주택

 

ㅁ ‘국민주택’이란 주택도시 기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거전용면적이 1호 또는 1세대 당 85㎡ 이하인 주택을 말합니다.

 

ㅇ 주거전용면적 산정 방법 : 공급면적에서 아래 공용면적을 제외한 면적입니다.

- 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

- 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

 

ㅁ ‘민영주택’이란 국민주택 등을 제외한 주택을 말합니다.

 

 

4. 도시형 생활주택

 

ㅁ ‘도시형 생활주택’이란 300세대 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택으로서 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말합니다.

 

ㅇ 단지형 연립주택 : ‘건축법 시행령’ 별표1 제2호 나목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형 주택을 제외한 주택입니다. 다만, 건축법 제5조 제2항에 따라 동법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있습니다.

 

ㅇ 단지형 다세대주택 : 건축법 시행령 별표 11 제2호 다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형 주택을 제외한 주택입니다. 다만, 건축법 제5조 제2항에 따라 동법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있습니다.

 

ㅇ 원룸형 주택 : 건축법 시행령 별표 11 제2호 가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.

- 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것

- 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것, 다만 주거전용면적이 30㎡ 이상인 경우, 2개의 공간으로 구성할 수 있습니다.

- 세대별 주거전용면적은 14㎡ 이상 50㎡ 이하일 것

- 각 세대는 지하층에 설치하지 않을 것

 

ㅁ 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 기타 주택을 함께 건축할 수 없으며 제1항 제1호의 단지형 연립주택 또는 제1호의2의 단지형 다세대주택과 제2호의 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없습니다. 다만 아래 각 호의 경우에는 예외로 합니다.

ㅇ 원룸형 주택과 기타 주택 1세대를 함께 건축하는 경우

ㅇ 준주거지역 또는 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 이외 주택을 함께 건축하는 경우

 

 

5. 공공임대주택의 종류

 

ㅁ 공공주택 건설 및 무주택자 주택 마련 중심의 ‘공공주택 건설 등에 관한 특별법’이 공공임대주택 건설, 공급 및 관리를 포괄하는 ‘공공주택 특별법’으로 전부 개정되었습니다.

 

ㅁ 공공임대주택의 종류

- 영구임대주택 : 공공임대주택을 최저소득계층의 주거 안정을 위해 50년 이상 영구적으로 임대할 목적

- 국민임대주택 : 저소득 서민의 주거 안정을 위해 30년 이상 장기간 임대할 목적

- 행복주택 : 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등의 주거 안정이 목적

- 장기 전세주택 : 전세 계약 방식으로 공급

- 분양 전환 공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양 전환 목적으로 공급

- 기존 주택 전세 임대주택 : 기존 주택을 매입해 공급하는 기존 주택 매입 임대주택 및 기존 주택을 임차해 전대하는 기존 주택 전세 임대주택

 

ㅁ 공공 준주택

- 주택법 시행령에 따른 전용면적 85㎡ 이하의 기숙사 다중생활시설 및 노인복지주택과 전용면적 85㎡ 이하이면서 주거용으로 사용되는 오피스텔

 

ㅁ 토지 등의 우선 공급

- 다른 법령에 따른 개발사업을 하려는 자가 임대주택 건설용지를 공급할 때는 공급 가격 등 국토교통부 장관이 정하는 기준에 따라 공공주택사업자에게 수의계약으로 매각 또는 임대가 가능합니다.

 

ㅁ 임대주택의 인수

- 임대 의무 기간이 30년 이상인 공공임대주택을 공급하려는 공공주택사업자가 재정비 촉진사업의 사업시행자, 정비사업의 사업시행자 또는 조합에 임대주택 인수를 요청해 해당 사업시행자 또는 조합이 동의한 경우, 임대주택을 우선 인수 가능합니다.

 

ㅁ 기존 주택의 임차

- 공공주택사업자가 전용면적 85㎡ 이하인 기존 주택 임차에 대해 국가 또는 지방자치잔체의 지원을 받으려면 임차 전에 임차 규모, 공급 시기 및 비용 조달 계획 등을 포함한 사업계획을 수립해 국토교통부 장관의 승인을 받도록 규정하고 있습니다.

 

ㅁ 재계약의 거절 사유

- 공공주택사업자는 임차인의 자산 또는 소득이 입주 자격 요건을 초과하는 등의 경우에는 재계약을 거절 가능합니다.

- 임대차 계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 되더라도 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대 구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 해 세대분리가 된 경우에는 재계약을 거절할 수 없도록 하는 등 재계약 거절 예외 사유를 규정하고 있습니다.

 

 

6. 기업형 임대주택사업(뉴 스테이 사업)

 

ㅁ 임대주택법을 전부 개정해 제명이 민간임대주택에 관한 특별법으로 변경되었습니다.

 

ㅁ 공공, 민간임대주택 개념을 공공, 민간 구분 기준으로 일원화해 민간사업자가 주택기금을 지원받거나 공공택지에 건설하더라도 ‘민간 임대주택’으로 간주합니다.

 

ㅁ 특히 민간사업자가 8년 동안 100호 이상의 임대주택을 운영하는 경우, 각 기업형 임대사업자, 기업형 임대주택으로 등록할 수 있도록 했습니다.

- 기존에는 건설 임대의 경우, 주택을 2호 이상 소유해야 임대사업자 등록이 가능했지만, 임대주택을 1호만 소유해도 임대사업자 등록이 가능하고 비영리법인, 사단, 재단, 협동조합 등도 임대사업자 등록이 가능합니다.

- 기업형 임대사업자 등록 기준 : 건설 임대주택 300호, 매입 임대주택 100호

 

ㅁ 인센티브 : 민간 임대주택 활성화를 위해 기금 지원, 조세 감면 등의 혜택을 부여하고 기업형 임대주택 건설 시 LH 택지 등을 우선 공급

- 또한 장기 임대주택에 대해서는 용적률, 건폐율 법정 상한을 적용하도록 규제를 완화해 주고 있습니다.

- 국가, 지자체, 공공기관 또는 지방공사가 보유한 토지 등을 민간 임대주택 건설용으로 공급할 경우는 미리 가격을 정한 후 제한경쟁 방법으로 공급하는 것을 원칙으로 하되 신속한 토지 공급 등을 위해 필요한 경우, 추첨을 허용하고 공공기관 등이 50%를 초과해 출자한 부동산투자회사 등에는 예외적으로 수의계약으로 공급할 수 있도록 합니다.

- 다만 2년 이내에 민간 임대주택 건설을 착공하지 않을 경우, 토지를 공급하는 자가 토지를 환매하거나 토지임대계약을 해제, 해지하는 것이 가능합니다.

 

ㅁ 기업형 임대주택 공급촉진지구 : 기업형 임대사업자가 부지의 1/2 이상 8년 임대주택 건설 시 촉진지구 시행자로 지정이 가능합니다.

- 사업 단계 축소, 도시 군 관리게획 등 인허가 의제, 건축위원회 등 위원회 통합심의 등의 절차를 간소화해 줍니다.

- 용도지역에도 불구하고 업무시설 등 복합개발, 용적률, 건폐율 법정 상한 적용 및 기타 건축 규제를 완화해 줍니다.

- 기업형 임대주택 공급촉진지구 조성사업을 통해 조성된 주택건설용지는 추첨으로 공급하되 민간 임대주택 건설용지는 우량한 사업자를 선정할 수 있도록 자격을 제한해 공급합니다.

- 공공임대주택 건설용지를 공공주택사업자에게 공급하는 등의 경우에는 수의계약 방법으로 조성 토지를 공급 가능합니다.

* 기업형 임대주택 공급촉진지구 지정 요건은 도시지역 5,000㎡ 이상, 비도시지역 2만㎡ 이상

> 도심 내에 개발 가능한 토지가 부족한 현실을 감안해 도시지역은 5천㎡로 하고 비도시지역은 주변 토지계획 등과 연계된 개발을 위해 최소 면적 기준을 기존 시가지와 인접한 지역은 2만㎡, 그 외 지역은 10만㎡로 합니다.