[부동산개발] 시공 및 인허가 단계 주요 법적 쟁점(판례 등)

오늘은

조금 어렵지만 부동산개발 관련 시공 및 인허가 단계에서의 공사대금관련 쟁점에 대해 알아보겠습니다.

시공사와 겪을 수 있는 계약상의 여러 갈등 요소가 있는데 판례를 통해 원리와 적절한 대응이 가능토록 팁을 얻고자 합니다.

공사대금 관련 쟁점

시행사와 시공사 간에 약정하는 공사도급계약서의 주요 내용으로는 공사대금에 대한 지급장법, 공사대금의 증액사항인 설계변경에 관한 사항, 물가변동, 공기연장 등에 관한 사항, 수급인이 가지는 유치권에 관한 사항, 민법 제666조의 저당권 설정 청구권, 민법 제536조의 2항의 쌍무계약상의 불안의 항변권 등 수급인의 권리확보에 관한 사항 등이 있다.

우선 공사대금지급방법의 유형으로는 기성조건부로 공사대금 지급하는 방안 : 기성불
기성비율에 관계없이 특정 시점에 지급하는 방안 : 약정불
건축물의 분양수입금으로 지급하는 방안 : 분양불
기타 선급, 준공급 등의 방안들이 존재합니다.

기성불이나 약정불의 경우 시공사가 공사대금을 지불 받지 못하는 경우, 공사중단권이라는 권리를 행사할 수 있으나
국내 부동산 PF의 전형적 방식인 분양불의 경우에는 시행사, 시공사, 대출금융기관 간에 사업약정을 통해 대출원리금 전액 상환 시까지 공사중단권을 명시적으로 포기하거나 일정 기한까지 사업의 목적물을 완성해야 하는 책임준공약정을 규정하기에 이러한 사업약정이 효력을 상실하기 전까지는 공사를 중단할 수 없으며 만일 중단하게 되면 그로인한 손해배상책임이 발생합니다.

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따라서 종래의 부동산 PF 구도하에서는 대출원리금이 상환될 때까지는 혹은 책임준공의무가 완수될 때까지는 공사대금과 관련한 분쟁의 소지는 없습니다.
설사 공사도급계약서 상에 일정한 사유에 해당하여 공사중단의 요건이 충족된다고 해도 사업으로 발생한 수익금으로 대출원리금을 모두 상환할 때까지는 공사대금을 지급받지 못하게 되는 구조입니다.

다만 대출원리금이 전액 상환된 이후에는 공사대금과 관련해서는 공사도급계약서의 내용에 따라 시행사와 시공사 간의 권리의무관계가 정해지며 이 계약서는 양 계약당사자 간에만 효력을 미치게 된다.
따라서 종래 국내 부동산 PF 구도에서는 기본적으로 시공사의 신용보강에 의해 대출이 실행되기에 사업약정서 상의 대출금융기관의 대출채권이 공사도급계약서 상의 시공사의 공사대금채권보다 우위에 있는 것입니다.

그리고 통상적으로 사업약정서 상에 해당 사업에서 미분양물건이 발생하는 경우에는 이를 신탁하고,
시공사는 공사대금채권의 담보를 이 신탁의 수익권을 통해 확보하는 방식을 취합니다.
따라서 일정한 경우에 공사대금청구소송을 제기하는 것은 공사대금을 지급받기 위한 수단이라기보다는 집행권원의 확보라는 의미에 불과합니다.

일반적으로 공사대금채권을 가진 수급인이 목적물을 점유하는 경우에는
채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 권리(유치권)를 가집니다.

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공사도급계약서 상에도 유치권에 관한 사항이 포함되는데 이러한 유치권은 점유상실, 피담보채무변제 등의 원인으로만 소멸합니다. 그런데 종래 국내 부동산 PF 구도에서와 같이 사업약정상 유치권을 포기한 경우는 물론, 포기하지 않ㄴ은 경우라도 약정의 취지상 건축물의 분양으로 인해 소유권이 이전되고, 그 분양대금을 재원으로 금융기관의 대출원리금을 상환하고, 공사대금을 지급하게 되므로 분양된 건축물에 대해서는 물론이고 미 분양된 건축물에 대해서도 유치권을 행사하기 어렵습니다.

또한 시행자와 신탁회사간의 신탁계약상 신탁된 부동산의 관리뿐 아니라 완성된 건축물의 신탁이 이루어지기에 비록 시공자가 신탁계약의 당사자가 아니라도 사업약정은 이 건축물의 지분을 전제로 하므로
시행자나 금융기관에 대해 유치권 주장이 어렵습니다.

다만 금융기관 대출원리금을 전부 상환한 후에도 공사대금을 지급하지 않는 경우 사업약정서상의 공사중단이 가능한 지가 문제가 될 수 있는데
사전 약정으로 인해 포기했던 유치권의 행사가 가능한지 여부가 쟁점이 됩니다.

당초 시공자가 책임준공으로 인해 공사중단권리나 유치권을 포기하였던 것은 대출금융기관이 가지는 담보권의 보강을 위한 측면이 강하므로
대출원리금이 전부 변제된 이상, 일단 시행자에 대한 관계에서 시공자의 이러한 권리는 부활하는 것으로 해석함이 타당합니다.

이상 부동산개발에 있어 공사대금과 관련된 주요 쟁점에 대해 알아봤습니다.

감사합니다.