[부동산개발] 시공 및 인허가 단계 책임준공 관련 쟁점(판례 등)

오늘은
부동산 개발 과정 중 시공 및 인허가 단계 책임준공 관련 쟁점(판례 등)에 대해 알아보겠습니다.

책임준공 관련 쟁점

시행사와 시공사간의 공사도급계약에서도 책임준공에 관한 사항을 규정하지만
사업 약정서상에 대출 금융기관과 시공사간에 책임준공 약정을 하는 것이 일반적입니다.

시행사와 시공사간에 책임준공 약정의 의미를 제한하는 경우에도 그 효력은 당사자간에만 유효한 것이 됩니다.
이는 시공사가 시행사에 대해서만 예외사유를 주장할 수 있을 뿐 대출 금융기관에 대해서는 주장할 수 없다는 의미입니다.

대출 금융기관의 입장은 만약의 경우 시공자의 보증채무 등 불이행 시 사업으로 인하여 완성되는 목적물에 대한 담보 물권자로서 지위를 확보하려는 의도가 반영된 것입니다.

책임준공과 관련하여 실무 상 문제되는 것으로 크게 두 가지 쟁점을 들 수 있습니다.

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1) 책임준공의무의 기한 문제

여기에는
- 사실상의 건축물 완공시기까지로 보는 견해
- 건축법상의 사용승인
- 주택법상의 사용검사까지로 보는 견해가 있을 수 있습니다.

대출기관이 추후 물적 담보를 취득하거나 이를 처분할 수 있도록 하는 것이 목적이므로 건축물에 대한 소유권 보존등기가 가능한 사용승인이나 사용검사까지로 보는 것이 타당합니다.

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2) 수분양자의 지위에서 시공자의 책임준공의무를 수익의 의사표시로 판단하여 직접 시공사에게 책임준공 의무이행을 청구할 수 있는지 여부

이는 실무상 분양계약 시 시행자와 함께 시공사도 날인하여 분양계약조건 중 시공자의 하자보수의무, 책임준공 의무 등을 규정하는 경우가 많아 발생합니다.
쟁점은 수분양자가 이 의무를 제3자를 위한 계약으로 보아 수익의 의사표시를 한 후 이를 시공사에게 청구할 수 있느냐 여부입니다.
민법상 제3자를 위한 계약인지 여부는 당사자의 의사가 그 계약에 의해 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하려는 것인지에 관한 의사 해석의 문제이며
당사자의 행위의 성질, 계약으로 인하여 당사자 사이 또는 당사자와 제3자 사이에 생기는 이해득실, 거래관행, 제3자를 위한 계약제도가 갖는 사회적 기능 등 제반 사정을 종합하여 계약 당사자의 합리적 의사를 해석해야 합니다.

사업 약정이나 분양계약상 책임준공 약정을 기초로 수분양자가 직접 시공사에게 책임준공 의무 이행 및 그 위반으로 인한 손해배상 청구를 할 수 있을 것으로 보이지만, 시공자의 책임준공의 의미를 금융기관의 시행자에 대한 대출원리금 채무의 상환을 위하여 추후 담보물권의 취득을 전제로 한 보완적 성격을 가지는 것으로 해석할 경우에는
수분양자들이 직접 시공사에게 책임준공의무를 이행하라는 청구는 부당하다고 볼 수 있습니다.

사안에 따라 제3자를 위한 계약으로 볼 것인지 시공사의 보증채무에 대한 보완적 약정으로 볼 것인지에 따라 달라질 수 있습니다.

이상으로 책임준공관련 발생할 수 있는 쟁점에 대해 알아보았습니다.

감사합니다^^