[부동산개발] 사업부지 매입단계에서의 매매약정 관련 법적 쟁점 등

오늘은!

사업부지 매입 단계에서의 주요 법적 쟁점에 대해 알아보겠습니다.

일반적으로 개발사업자(=시행자)가 사업부지를 매입하는 절차는
토지주와의 약정서 체결, 계약금 금융, 매매계약 체결 및 계약금 지급, 중도금, 잔금 금융, 잔금지급 및
소유권이전등기의 순으로 진행됩니다.

이 단계에서 주로 발생되는 법적 쟁점으로는 관행상 사용되는 매도확약서 내지 매매약정서의 법적 성격, 매도인의 계약해제와 매수인의 각종 권리보호, 토지 상의 권리제한 사항 등
해결방안, 매수인의 잔금지급시기, 매도인의 이중매매, 사업부지의 특성에 따른 확보방안 등이 있습니다.

매도확약서 내지 매매약정서의 법적 성격

매매약정서 내지 매도확약서의 주요 내용으로는 유사시 사업주체 변경 승낙 조항, 매매대금 용적률 연계 등이 있으며

이러한 약정이 민법상 이른바 매매의 일방예약에 해당되는가에 대해
대법원은 매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로,

적어도 일방예약이 성립하려면, 그 예약에 기초하여 맺어질 본 계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및

대금 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 적어도 확정할 수 있어야 한다고 판시하고 있습니다.

한편, 매수인의 권리보호를 위해 매도대상 사업부지에 보전처분의 하나인 매도금지 가처분 신청이 가능한가에 대해
구체적인 상황에 따라 차이가 있지만,
대법원은 가처분 신청의 피보전권리는 가처분 신청 당시 확정적으로 발생되어 잇어야 하는 것은 아니고,
이미 그 발생의 기초가 존재하고 그 내용이나 주체 등을 특정할 수 있을 정도의 요건만 갖추어져 있으면,
조건부, 부담부청구권이라 할지라도 피보전권리가 될 수 있다고 판시하고 있어 긍정적으로 고려할 수 있습니다.

매도인의 계약해제와 매수인의 각종 권리보호

통상 지주와의 사업부지 매매계약을 하기 전에 가계약을 하는 경우가 많으며
동시에 가계약금을 지급하는 경우가 많습니다.

이 경우 가계약에서 매도인은 가계약일로부터 일정기간 이내에 본 계약을 체결하기로 하고
만약 이를 불이행 시는 본 계약을 무효로 하고
매수인은 어떤 이의도 민형사 상의 문제를 제기할 수 없다고 약정하는 경우가 많은데,

매도인이 본 계약 체결을 이행하지 않는 경우 매수인은 가계약금의 반환을 청구할 수 있느냐가 문제가 됩니다.

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대법원은 이 약정만으로 매도인의 계약불이행 시
매수인이 이미 지급한 가계약금의 반환청구를 포기하기로 하는 위약금약정이 있었던 것으로는 볼 수 없다고 판시하고 있습니다.

계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할수 없는 것이 원칙이고
주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에는
민법 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나,
계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로

단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력,
즉 민법규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 보는게 맞겠습니다.

따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나,
계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우,
교부자가 계약금 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고,
나아가 위 약정이 없었더라면 주 계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주 계약도 해제할 수 있지만,

교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한,
계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주 계약을 해제할 수는 없다고 판시하고 있습니다.

그리고 매매계약서상에 중도금 이행기의 약정이 있고 매도인이 그 기한 전에 약정해제권을 행사하려는 경우에
이러한 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 이행에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있느냐에 대해
매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데,
그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서,
이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로,
매도인은 위의 해제권의 행사를 할 수 없다고 판단하여
매도인이 무리한 요구를 하면서 약정해제권을 악용할 우려가 있을 경우에는
중도금지급기한 전 중도금지급으로 약정해제권을 배제시킬 수 있는 것으로 판시한 바 있습니다.

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약정해제권과 관련하여 시행자가 대규모 건설사업을 추진하기 위한 목적으로 사업부지를 매수한다는 점을 매매계약의 목적에서 명시적으로 정하고
사업부지를 구성하는 일부 필지의 매매를 할 경우에는
해석상 약정해제권의 묵시적 배제합의가 잇는 것으로 해석될 수 있습니다.

잔금지급 기일이 경과한 후 매도인의 매매계약해제와 관련하여
부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔금 지급 기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도
매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는
매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없습니다.

매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 잔금 지급 기일의 연기를 요청하면ㅅ너 새로운 약정 기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행 시에는 매매계약ㅇ이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면
매수인이 잔금 지급 기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 판시하고 있습니다.

이상으로 어렵지만 매매계약시 주요 법적 쟁점에 대해 알아봤습니다.

감사합니다