[도시정비법] 도시정비 사업의 의의, 절차, 행위제한 등

오늘은!

재개발, 재건축 사업의 관계법령인 도시정비법 내용에 대해 알아보려고 합니다.

최근 재개발, 재건축 사업을 통해 신규공급하는 아파트가 증가하면서 관심이 확대되고 있습니다.

이러한 정비사업의 의의와 유형, 추진절차, 정비계획의 수립, 정비구역의 의의, 행위제한 사항에 대해 간략히 알아 보겠습니다.

정비사업의 의의

정비사업이라 함은 도시정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말합니다. 다만 주택재건축사업의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 포함합니다.

정비사업의 유형

주거환경개선사업

- 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

주택재개발 사업

- 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

주택재건축 사업

- 정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

도시환경정비사업

- 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

위 사업들은 정비기반시설 열악 여부, 노후불량 건축물이 밀집한 정도에 따라 경중을 구분하고 있습니다.

사업추진 절차

사업추진 절차는 유형별로 조금씩 차이가 있으나 대표적인 재건축사업을 예로 알고 있으면 이해하기 쉽습니다.


1. 도시 주거환경정비기본계획 수립(50만 이상 시)
2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 신청
3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 : 지방도시계획위원회 심의
4. 조합설립추진위원회 승인(토지소유자 등 1/2이상 동의) : 정비사업전문관리업자 선정
5. 안전진단
6. 창립총회
7. 조합설립인가 : 정관작성, 법인등기, 신탁등기 등
8. 사업시행인가 : 건축위원회 심의, 유관부서 협의, 주민공람
9. 시공사 선정
10. 분양신청 통지 및 공고
11. 토지등 소유자 공람
12. 관리처분계획 인가
13. 보상 및 이주
14. 철거 및 착공
15. 주택공급
16. 이전고시
17. 청산 및 등기
18. 조합해산


전체 사업과정별로 세부적인 단계까지 포함하여 18단계 정도가 있으며
주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업에 따라 일부 절차의 차이가 있으나 거의 유사합니다.

정비계획의 수립

정비계획은 기초조사, 정비계획(안) 작성, 주민공랍 및 지방의회 의견청취, 정비구역지정 신청 절차로 진행됩니다.

정비구역의 의의

정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정, 고시된 구역을 말하며
지정은 시도지사 또는 대도시의 시장이 지정 또는 변경 지정합니다. 이 과정에서 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 합니다.

행위제한 사항

- 정비예정 구역 등
국토해양부장관, 시도지사 또는 시장군수는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위하여 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간을 정하여 다음의 행위를 제한할 수 있습니다.(건축물의 건축, 토지의 분할)

- 정비구역
정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토서의 채취, 토지분할, 물건 적재를 하기 위해서는 시장 군수의 허가를 받아야 합니다.

시장 군수는 정비구역 안에서 개발행위를 하고자 하는 때 허가를 받아야 하는 규정에 위반한 자에 대해 원상회복을 명할 수 있습니다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 시장 군수는 행정대집행법에 따라 대집행할 수 있습니다.

허가에 관하여 도시정비법에 규정한 것을 제외하고는 국토계획법의 개발행위허가에 관한 규정을 준용합니다.

이상으로 도시정비 사업의 의의, 절차, 행위제한 등에 대해 알아봤습니다.

정비사업은 사업진행 과정에서 갈등요소와 법적 쟁점 등이 산재한 위험성 높은 사업이라 볼 수 있습니다.

꼭 여유있는 자금으로 장기간 동안 보유할 수 있는 사람에 한하여 투자하시기 바랍니다.

감사합니다^^