[부동산 개발] 사업권 양수도, 분양 관련 법적 쟁점

오늘은 !

사업권 또는 시행권 양수도 관련 법적 쟁점과 분양시 발생할 수 있는 법적 쟁점에 대한 내용을 알아보겠습니다.

사업권, 시행권의 개념

사업권의 개념은 매우 포괄적입니다. 명확한 정의는 아직 정립된 것이 없으나 사업과 관련하여 시행자가 가지는 건축 인허가상의 명의, 사업부지 소유권, 신탁의 경우 위탁자로서의 제반 권리, 공사도급계약, 분양계약, 설계계약, 감리계약 등 제반 계약상의 모든 지위와 권리, 사업으로 인해 축조되었거나 축조될 건축물에 대한 소유권 및 일체의 권리, 각종 사업상의 명의 등 포괄적으로 사업과 관련되어 시행자가 가지는 모든 권리를 의미합니다.

사업권의 포기 및 양도와 그 의의

부동산 프로젝트금융을 포함하여 일반 프로젝트금융에 있어서 사업시행자의 계약 내지 법률 위반이나 부실 등의 원인으로 사업 진행이 더 이상 어려워지거나 불투명해지는 경우
사업을 중단하고 대출채권 회수를 위한 각종 방안을 실행하는 것도 하나의 방안이나
사업의 성격상 사업의 지속젂 수행과 완수를 통해 현금흐름을 발생시키고 현금흐름에서 투입한 자본이나 대출금을 회수하는 것이 더 바람직한 방안으로 볼 수 있어
프로젝트금융 사업약정상 사업권 양도에 관한 규정을 삽입하거나 사업권 포기 각서를 요구하기도 합니다.

사업권 양도란 일반적으로 대출약정서상 지정된 신용사건이 발생한 경우
차입자인 사업시행자는 사업구너을 포기하고 이를 대출자 또는 대출자가 지정한 자에게 양도하여야 한다는 것을 말합니다.

실무상 이러한 사업권을 양수받는 자는 당해 프로젝트에 신용을 공여한 시공사가 되는 것이 대부분입니다.

사업권 포기 각서에는 사업시행자가 포기하여야할 사업권의 범위와 사업권을 포기하더라도 기존의 대출 원리금 상환 의무는 계속해서 존속한다는 내용 등이 들어 있습니다.

사업권 양수도 관련 법적 쟁점

사업권 포기 및 양도에 대한 합의는 프로젝트금융의 대출약정서 체결 단계에서 포괄적으로 이루어질 수 있으나
양도의 효력이 발생하기 위해서는 개별적인 양수도 절차를 거쳐야 합니다.

판례에서도 약정한 사유가 발생하는 경우 별도의 절차 없이 곧바로 시행자가 개발 사업과 관련하여 갖는 지위가 포괄적으로 당연히 시공사에게 이전되는 것은 아니고 시행사가 시공사에게 시행사 지위 등을 이전하여 줄 의무를 부담하는 데 불과하다고 봄이 상당하고,
제3자와의 관계에서는 그에 따른 별도의 채권양도 또는 채무인수 절차를 거쳐야 하는 것이라고 판시한바 있습니다.

사업권 양수도와 제소전화해

사업약정에는 사업시행권 이전과 관련하여 정한 각 조건이 성취되는 경우를 나열하고 있으며
실무상 약정의 이행에 대한 실효성을 확보하기 위해 제소전화해조서를 작성합니다.
제소전화해 사건은 상대방의 보통 재판적 관할에 속하나 실무상 보통 쌍방의 관할 합의가 되어 있는 경우가 대부분입니다.

제소전화해 신청서에는 청구취지, 청구원인 등이 기재됩니다.
화해조항의 내용은 강행법규 내지 공서양속을 위반하지 말아야 합니다. 불명확한 조항으로 인해 집행이 불가능해질 수도 있습니다.

제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것으로
그 내용이 강행법규에 위반된다 할지라도 준재심 절차에 의하여 취소되지 않는 한
그 화해가 통정허위표시로서 무효라는 취지의 주장은 할 수 없다고 판시하고 있습니다.

분양관련 법적 쟁점

분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자이며 분양계약의 본질은 민법상 매매계약이지만
공사 목적물이 완성되기 전에 분양계약을 체결하려면 일정한 공법적 규제에 귀속됩니다.

선분양의 요건

- 주택 분양시기가 착공과 동시인 경우 필수요건
대지소유권 확보, 분양보증

- 주택공사시 일정한 공정을 완료한 후
대지소유권 확보, 일정요건 충족 등록사업자의 2인의 연대보증 및 공증, 일정한 공정완료

-건축물의 경우 착공신고 후에는 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 경우

- 건축물 공사의 2/3 이상이 완료 후에는 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우입니다.


이상으로 조금 어렵지만 부동산개발 시 사업권 양수도, 분양 관련 법적 쟁점에 대해 알아봤습니다.

이상입니다.