[부동산개발사업] 부동산개발사업의 정의, 종류, 주요단계, 계약구조 개념

오늘은!

부동산개발사업의 정의, 종류, 주요 단계, 계약구조에 대해 알아보겠습니다.
부동산 금융 내지 개발사업 관계자 분들께는 기본적인 내용이라 참고만 하시면 됩니다.
부동산개발에 관심이 있거나 부동산개발입문자라면 반드시 알아야할 사항입니다.

부동산 개발사업의 정의

부동산 개발사업을 정의하는 것은 관련법에 따라 정의된다고 판단하시면 됩니다.
부동산 개발사업을 정의하고 있는 법률은 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률, 부동산 투자회사 법률입니다.

각 법률별로 정의하는 부동산 개발사업의 정의는 다음과 같습니다.

1) 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 부동산 개발업자와의 약정에 의하여 부동산을 일반 이용자보다 우선적으로 이용하거나 유리한 조건으로 이용할 수 있는 권리의 전부 또는 일부를 공급하는 것입니다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외합니다.
가. 타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위
나. 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축, 대수선, 리모델링 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하는 행위

2) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률
집합투자재산을 부동산에 운용함에 있어서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말합니다.
가. 부동산을 취득한 후 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에 이를 처분하는 행위. 다만, 부동산개발사업에 따라 조성하거나 설치한 토지, 건축물 등을 분양하는 경우, 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외합니다.

3) 부동산투자회사법
부동산개발사업이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사업을 말합니다.
가. 토지를 택지, 공장용지 등으로 개발하는 사업
나. 공유수면을 매립하여 토지를 조성하는 사업
다. 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축하는 사업
라. 그 밖에 가목부터 다목까지의 사업과 유사한 사업으로 대통령령으로 정하는 사업

부동산개발사업의 종류

부동산개발사업의 종류는 개발대상, 사업주체, 사업의 종류에 따라 분류할 수 있습니다.

1) 개발대상 : 주거시설, 상업시설, 산업시설, 공공시설, 복합시설, 복합단지 개발사업

2) 사업주체 : 공공개발방식, 민간개발방식, 민관합동개발방식

3) 사업의 종류

사업의 종류 역시 관련 법들에 의해 연관된 영역에 따라 구분되어 있으며, 아래와 같습니다.

- 신도시 개발사업
- 주거환경개선사업, 주택 재개발사업, 주택 재건축사업, 도시 환경정비사업
- 관광 숙박업 및 관광객 이용 시설업 개발사업, 관광 단지개발 사업
- 등록 체육시설업 개발 사업
- 도시계획 시설사업
- 산업단지 개발사업
- 보금자리 주택지구 조성사업
- 도시개발사업
- 경제자유구역 개발사업
- 혁신도시 개발사업
- 행정중심복합도시 건설사업
- 기업도시 개발사업
- 역세권 개발사업
- 복합 환승센터 개발사업

부동산개발 주요단계

일반적으로 국내 부동산개발사업을 단계별로 구분해보면 아래와 같이 세분화할 수 있으며, 여러단계 중 분쟁발생의 개연성이 상대적으로 높은 단계는 협상 및 계약단계, 사업실행단계 및 사업완성단계 입니다.

1. 기획단계 : 부지물색, 부지분석(용도분석, 권리분석, 인허가분석, 입지분석), 개발 개념설정
2. 사업계획단계 : 상품결정, 규모확정, 사업구도확정, 자금조달계획, 분양마케팅계획, 사업타당성검토, 사업계획수립
3. 사업성 검토단계 : 수익성검토, 분양성검토, 공사비검토, 사업비검토, 분양마케팅비검토
4. 협상 및 계약단계 : 협상(지주와 토지계약협상, 금융기관협의, 시공사협의), 계약단계(부지매매계약, 용역계약, 시공사도급계약, 금융사업무협약, 분양대행계약)
5. 사업실행단계 : 사업계획확정, 건축설계, 인허가, 분양, 시공
6. 사업완성단계 : 준공 및 입주, 정산 및 관리

국내 부동산개발사업의 계약구조

국내 부동산개발사업의 일반적 계약구조는 개발사업의 단계에 따라 사업지의 소유자와 시행사간에 토지매매계약, 시행사, 시공사, 대출기관 간의 사업약정서 체결, 시행사와 시공사 간의 공사도급계약, 설계 혹은 감리자와 시행사간에 설계 및 감리계약, 사업에 따라 필요한 경우 분양보증기관과의 분양보증계약, 수분양자들과 시행사 간의 분양계약을 체결하는 구조입니다.


이상 부동산개발사업의 기본 내용에 대해 포스팅해 보았습니다.

감사합니다.