[부동산 PF] 부동산 및 동산의 양도담보 개념, 목적, 효력 등

 

오늘은! 부동산 PF 관련하여

 

부동산 프로젝트 금융 채권보전방안으로 물적 담보제도에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

양도담보

 

1) 개념

 

일반적으로 부동산 프로젝트 금융에 있어서 대출자의 대출 원리금 상환을 위한 담보 장치로 활용되는 것 중의 하나가 시행사의 주식이나 예금채권, 사업 시행권, 계약상의 권리 등의 양도담보입니다. 이는 본질적으로 동산, 채권의 양도담보입니다.

 

 

동산 양도담보

 

- 동산 양도담보의 개념 : 채무이행의 담보를 위해 채무자 소유의 동산을 채권자에게 양도할 것을 합의하는 것

- 동산 양도담보의 형식 : 합의 및 점유 개정에 의한 인도, 비 점유 담보

- 동산 양도담보의 준거 법규 : 관습법

- 실행 : 처분정산형, 귀속 정산형

- 법적 성격 : 담보물권설, 신탁적 소유권 이전설

- 주된 합의 내용 : 설정자의 처분권 제한

- 소유권 상실 위험 : 채권자

- 양도 담보권자의 권리 : 합의에 의한 권한으로 불분명

 

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부동산 양도담보

 

- 부동산 양도담보의 개념 : 담보 부동산의 소유권을 채권자에게 이전해놓고 채무이행이 있을 경우 다시 이전받기로 약정

- 부동산 양도담보의 형식 : 담보계약, 소유권 이전등기, 비 점유 담보

- 부동산 양도담보의 준거 법규 : 민법

- 실행 : 귀속 정산형

- 법적 성격 : 담보물권설, 신탁적 소유권 이전설

- 주된 합의 내용 : 양도 담보권자의 제3자 처분 가능

- 소유권 상실 위험 : 채무자

- 양도담보권자의 권리 : 경매권, 우선변제권

 

2) 담보권 실행

 

 동산 양도담보의 경우 채무자의 변제가 없는 경우 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 변제가 없으면 담보권 실행 통지를 해야 합니다.

담보권자는 청산금을 지급하고 채무자인 담보권 설정자에 대해 완전한 소유권을 행사할 수 있으며, 청산 절차가 완료된 후 담보 설정자로부터 소유권을 취득하게 됩니다.

 부동산 양도담보의 경우 가등기 담보 등에 관한 법률에 따라 귀속 정산을 원칙으로 하나, 당사자의 합의에 따라 처분 정산의 방법으로 실행할 것을 합의한 경우에는 처분 정산을 해야 합니다.

방법으로는 경매에 의한 매각과 임의 매각이 있습니다.

경매에 의한 매각에 대해서는 민사집행법이 적용되고 임의 매각 시 부당하게 저가로 매각하는 사유 등으로 채무자에게 불이익을 가하는 경우 민법 제103조의 반사회적 법률행위 또는 민법 제104조의 불공정한 법률행위로써 무효가 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

3) 집합물 양도 담보

 

 판례는 양어장, 돈 사육장, 공장 내 자재 등 집합물에 대한 양도담보를 인정하고 있는바 이는 일물일권 주의의 예외로서 목적 동산의 종류와 수량의 범위를 지정하고 소재 장소를 특정하는 경우 하나의 재산권으로 보아 담보권 설정이 가능하다고 하고 있습니다.

 나아가 판례는 유동적인 집합물에 대해서도 양도 담보권을 인정하고 있으나 담보권 실행 시에는 확정이 필요하다고 하고 있습니다.

 

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4) 동산 채권 등의 담보에 관한 법률

 

이 법률은 부동산 자산이 부족한 중소기업 등의 자금 조달을 다변화하기 위해 동산이나 채권, 지적재산권 등을 담보로 자금 조달을 할 수 있게 하기 위해 기존 동산, 채권 등의 불완전 공시방법을 개선하고 담보권자가 용이하게 채권을 실행할 수 있도록 하기 위해 법률안이 마련되었습니다. 

종래의 부동산 담보 중심의 대출 관행에서 벗어나 다양한 자금 조달 방안을 강구할 수 있게 하기 위한 목적입니다. 

 

- 담보권의 목적 : 이 법 하에서는 기존에 논란이 되었던 장래 발생 채권에 대한 담보설정이나 실무상 변칙 담보로서 활용되어온 집합 동산에 대한 담보 설정은 이 법을 통해 가능하게 됩니다.

 

- 담보권 등기의 효력 : 동산 담보권은 담보 등기부에 등기한 때 효력이 발생합니다. 채권 담보권은 담보 등기부에 등기한 때 제3의 채무자를 제외한 제3자에 대한 대항력을 취득합니다. 

지적재산권 담보권은 등록부에 등록한 때에 그 지적재산권을 규율하는 개별 법률에 따라 질권을 설정한 것과 같은 효력이 발생합니다.

 

- 담보권 실행 : 담보권 실행을 위한 경매 이외에 담보권자가 담보 목적물의 취득 또는 직접 처분하는 방법으로 담보권의 실행이 가능합니다. 피담보채권 변제기 도래 후 채무자 및 이해관계인에게 담보권 실행 방법을 통지하고 1개월이 경과하여야 사적 담보권 실행이 가능하도록 하여 채무자와 이해관계인을 보호하고 있습니다. 

지적재산권 담보권의 경우 담보 가치의 객관적 평가가 어려워 경매의 방법으로 실행하도록 하고 있습니다.