[부동산 금융] 주택건설사업자의 부동산 PF 채권보전 방안

오늘은 !

부동산 PF 채권보전 방안에 대해 알아보겠습니다.

부동산 PF 채권보전 방안 종류로는
1) 인적 담보제도
2) 물적 담보제도 가 있습니다.

 

인적 담보제도에는 보증, 채무인수, 특수기관의 보증상품, 보험회사의 관련 보험제도가 있으며
물적 담보제도에는 양도담보, 질권, 담보신탁, 근저당이 있습니다.

이중, 인적 담보제도에서 분양과 관련이 깊은 특수기관의 보증상품에 대해 알아보겠습니다.

특수기관의 보증 상품

: 국내 부동산 프로젝트 금융과 관련하여 보증기관의 역할을 하는 대표적인 곳은 주택도시보증공사와 한국주택금융공사입니다.

 

주택도시보증공사

1. 주택분양보증

- 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증 상품입니다.

보증채권자는 입주예정자이며 보증채무자는 주택사업주체입니다.

 

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보증금액은 사업주체가 당해 주택사업의 분양계약자로부터 받게 될 계약금과 중도금을 합한 금액이며 보증기간은 당해 주택사업의 입주자 모집공고 승인일로부터 건물소유권보존등기일까지입니다.

주택분양보증은 주택공급에 관한 규칙 제8조에 의거 시장 등에게 입주자모집승인 신청 시 구비되어야 하는 요건중의 하나이며 이 경우 반드시 해당 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 합니다.

부기등기일 이후에 해당 대지 또는 주택을 양수하거나 제한물권을 설정받은 경우 또는 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물로 한 경우에는 그 효력을 무효로 합니다.

사업주체의 재무 상황 및 금융거래 상황이 극히 불량한 경우 등에는 사업주체는 그 주택건설대지를 신탁할 수 있습니다.

 

사업주체가 주택건설대지를 신탁하는 경우 신탁등기일 이후부터 입주예정자가 해당 주택건설대지의 소유권이전 등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 해당 신탁의 종료를 원인으로 하는 사업주체의 소유권이전등기청구권에 대한 압류, 가압류, 가처분 등은 효력이 없음을 신탁계약조항에 포함하여야 합니다.

신탁등기일 이후부터 입주예정자가 해당 주택건설대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 해당 신탁의 종료를 원인으로 하는 사업주체의 소유권이전등기청구권을 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물로 한 경우에는 그 효력을 무효로 합니다.

 

 

2. 주택사업금융보증

- 주택건설사업의 미래 현금수입 및 사업성을 담보로 주택건설사업자가 대출받는 토지비 등 사업비에 대한 주택사업금융의 원리금 상환을 책임지는 보증상품으로 여기에는 표준 PF대출보증과 유동화보증이 있습니다.

- 표준PF대출보증
주택건설사업계획승인을 신청한 경우로서 분양보증 또는 임대보증금보증의 대상이 되는 주택사업을 대상으로 일정한 주관금융기관의 PF대출조건 등을 표준화한 대출에 대해 원리금 상환을 보증하는 상품입니다.

표준PF대출조건 중 금리를 저렴하게 그리고 금융수수료 등을 면제하는 등의 방식으로 하는 점에서 주택사업을 활성화하려는 취지가 있으며 일정한 경우 원리금 만기 일시 상환방식을 취할 수 있다는 점에서 수급자나 하도급자에게 자금이 선순환될 수 있다는 장점이 있습니다.

표준PF대출보증의 보증채권자는 주관금융기관이며 보증채무자는 주택사업금융을 받는 차주 혹은 시행사입니다.
보증을 받기 위해서는 일정한 자기자금을 선투입해야 하며 일정한 요건을 구비한 시공사의 책임준공의무가 있어야 하고 사업부지는 신탁되어야 합니다.

 

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- 유동화보증
유동화보증은 입주자모집공고 승인 전에 주택건설사업의 미래 현금수입 및 사업성을 담보로 주택건설사업자가 토지비 등 사업비를 유동화구조의 주택사업금융에 의해 조달하는 경우, 유동화대출금의 원리금 상환을 책임지는 PF유동화보증과

입주자모집공고 승인 후에 주택건설사업자가 기분양된 사업장의 분양대금채권을 상환재원으로 하여 조달한 유동화대출금의 원리금 상환을 책임지는 분양대금유동화보증으로 구분됩니다.

유동화보증의 보증채권자는 유동화전문회사 혹은 특수목적법인이며 보증채무자는 주택사업 유동화대출을 받는 시행사 혹은 차주입니다.

유동화보증 역시 일정한 자기자금의 선투입이 필요하며 사업부지는 신탁되어야 하고 시공사의 책임준공의무, 유동화증권에 대한 매입보장약정이 있어야 합니다.

 

한국주택금융공사

: 한국주택금융공사가 하는 주택사업자보증 중 주택사업자가 분양 또는 임대주택건설을 위하여 건설자금을 대출받을 때 이용하는 보증으로서 대표적인 것이 건설자금보증과 PF보증이 있습니다.

1. 건설자금보증

- 건설자금보증에는
주택사업자 또는 사업주가 분양하거나 임대할 목적으로 주택을 건설하기 위하여 주택도시기금으로부터 대출을 받는 경우에 지원되는 보증(기금계정)과
주택사업자가 분양주택 또는 임대주택건설을 위해 은행으로부터 건설자금을 대출받고자 하는 경우 지원되는 보증(은행계정)이 있습니다.

- PF보증
주택건설사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하는 데 필요한 자금을 금융기관에서 프로젝트금융 방식으로 받는 대출에 대하여 지원되는 보증입니다. 보증대상은 사업대지비, 건축공사비, 기타사업비 등입니다.

이상으로 주택건설사업자가 특수기관을 통해 보증받을 수 있는 상품에 대해 알아보았습니다.

감사합니다. ^^