오늘은~
지구단위계획 수립 지침에 있는 기반시설 기부채납에 대한 내용을 포스팅해 보겠습니다.
부동산 개발을 하려면 정부기관 즉, 지방자치단체의 인허가 승인을 받아야 하는데요.
부동산 개발을 통한 이익에 대해 공짜로 승인을 해주지는 않습니다.
개발을 하는 당사자에게 공공시설, 즉 기반시설을 조성하고 국가에 기부하여 세금처럼 납부하는 기부채납이 필요합니다.
그 기반시설의 기부채납에 대한 지침이 지구단위계획 수립 지침에 명시되어 있는데
그 내용에 대해 알아보겠습니다.
기반시설 기부채납 설치 주체
기반시설의 설치는 국가 또는 자자체가 설치하는 것이 원칙이지만 현실에서는 민간사업자에게 기반시설을 설치한 후 기부채납을 요구하고 있습니다.
대규모 부동산 개발로 학교, 도로 등 기반시설의 수요가 급증했고 국가 등이 전적으로 감당하기 어려워져 원인자 부담원칙과 수익자 부담원칙에 따라 기반시설 설치를 야기하거나 관련 사업으로 수익을 얻는 사업자에게 기반시설 설치를 요구하고 있는 실정입니다.
그러나 허가권자가 개발행위와 관련된 허가를 조건으로 과도한 기부채납 요구로 사업 추진에 어려움을 겪는 경우가 발생함에 따라 제도적 장치가 마련된 상황입니다.
기반시설 설치와 기부채납 관련 규정
기반시설 설치와 기부채납 관련 규정으로는 국토계획 및 이용에 관한 법률과 주택법, 도시 및 주거환경정비법, 자치단체 조례 중 사전협상제도 등이 운영 중입니다.
- 국토계획법을 살펴보면 인허가권자는 개발행위 허가를 조건으로 기반시설의 설치를 요구할 수 있고 기반시설 중 공공시설에 해당하는 것은 관리청으로 무상귀속 하고 있고 주택법에서는 인허가 관청은 주택건설사업계획을 승인함에 있어 해당사업과 직접 관련이 없는 공공청사 용지의 기부채납, 간선시설의 설치 등을 요구할 수 없고 일정한 규모 이상의 대규모 주택건설사업, 대지조성 사업 시 사업자가 간선시설을 설치하도록 의무를 부과하고 있습니다.
- 주택법에 따라 설치되는 간선시설 중 국토계획법에 따른 공공시설에 해당하면 관리청에 무상으로 귀속됩니다.
- 도시 및 주거환경정비법에서는 사업자는 재건축사업에 따른 모든 비용을 부담하고
지자체는 주요 정비기반시설 설치비용의 일부 또는 전부를 지원할 수 있도록 하고 있습니다.
그리고 사업자가 도로, 상수도, 공원 등의 정비기반시설을 설치해 국가 또는 지자체에 기부채납하고 용도 폐기되는 기존 시설은 사업자에게 무상으로 귀속 하도록 하고 있습니다.
- 자치단체 조례에서 운영중인 사전협상제도는 사업자가 자치단체와 협상을 통해 일정한 규모 이상의 부지를 개발이 용이한 용도지역으로 변경하는 대신 공익적 차원에서 각종 시설을 기부채납하는 제도라고 할 수 있습니다.
기반시설 기부채납 운영 기준
- 기반시설 기부채납 운영 기준은 개발사업자에게 과도한 기부채납요구를 방지하기 위해 규정한 사항으로 개발사업 시행에 있어 공공성 확보와 적정 수준의 개발이익이 조화될 수 있도록 하고 개발사업자의 정당한 재산권 행사를 제한하거나 사업 추진에 지장을 초래하는 과도한 기부채납은 지양합니다.
- 운영 기준에서는 지구단위계획 입안 및 결정권자와 개발사업자 등이 기반시설 기부채납을 협의, 결정함에 있어 적용하는 기준으로 지방자치단체장은 본 기준의 범위내에서 지역 여건 또는 사업특성 등을 고려해 자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련해 운영할 수 있도록 하고 있습니다.
- 원칙적으로 해당 개발사업과 관련 있는 기반시설을 기부채납하도록 하고 특별한 사유가 없는 한, 해당사업과 관련 없는 기부채납은 지양합니다.
- 기반시설 기부채납 운영 기준 적용 대상 : 국토계획법 제26조 1항의 규정에 따라 지구단위 계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항에 대해 주민이 입안, 제안하는 도시군관리계획으로 합니다.
- 기부채납 총부담은 대상 부지 토지면적을 기준으로 10%에서 20% 수준에서 협의를 통해 결정하되 최대 25%를 초과하지 않는 것을 원칙으로 합니다.
- 위의 기준을 적용함에 있어 지역 여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우, 위의 부담기준보다 낮거나 높은 비율로 협의, 결정하거나 기부채납을 요구하지 않을 수 있습니다. 다만, 기부채납 부담률을 위의 최대기준보다 높게 결정할 필요가 있는 경우에는 그 사유를 명백히 밝혀야 합니다.
- 기반시설의 기부채납 시 지구단위계획 수립지침 3-17-7 에서 정한 부담기준을 원칙으로 해 관련 지자체와의 협의를 통해 기부채납의 규모, 시설의 종류, 위치, 방식 등을 결정하되 도시 건축 공동위원회의 심의 시에도 같은 부담기준 범위 내에서 검토하는 것을 원칙으로 합니다.
이상 기반시설 기부채납에 있어 설치주체, 관련규정, 운영 기준에 대해 알아봤습니다.
부동산 개발 사업자가 많은 수익을 가져간다고는 하지만
그로인해 필요해지는 공공 기반시설에 대해서는 기부채납을 통해 문제가 없도로 해야겠죠?
최근 성남 대장동 도시개발사업 관련해서도
결국에는 부동산 개발로 인해 발생하는 이익을 그만큼의 기부채납, 이익환수로 공공과 공유해야 함에도 불구하고
개인들의 사익을 추구하도록 놔둔 것이 아닌가에 대한 문제인 것 같은데요.
그 적정선을 찾을 수 있도록 위 처럼 가이드라인이 있으니 개발사업자나, 공공기관은 그 범위를 잘 협의하고
상식을 준수하는 수준에서 잘 협의해야 하겠습니다.
이상입니다.^^
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