[부동산 개발 금융] PFV, 펀드, 부동산투자회사, 개발업 등록, 구조화 금융과 세제혜택

오늘은!

부동산 개발금융에 관한 사항 중 PFV란 무엇인지, 펀드와 부동산투자회사는 어떤 성격을 갖는지

구조화 금융의 세제혜택은 무엇인지 알아보겠습니다.

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구조화 금융과 부동산개발금융

1. PFV
구조화 금융의 구조 하에 현행법제 상 부동산개발금융의 도구로써 사용될 수 있는 것으로는 법인세법에서 규정하고 있는 이른바 프로젝트금융투자회사 PFV입니다. 이 도구는 본질적으로 부동산개발사업의 도구로서 이 법에서 정하고 있는 특정사업을 운용하여야 하며 부동산개발사업에 운용하는 데에는 운용자산의 제한이 없습니다.

2. 펀드(집합투자기구)
자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 부동산집합투자기구로서 7가지 유형이 있으며 이 법에서 정하는 다양한 형태와 구조로 부동산개발사업에 재산을 운용할 수 있으며 집합투자재산의 50%를 초과하여 운용할 수 있기에 역시 운용자산의 제한은 없습니다. 다만 종래 투자회사의 유형인 경우 집합투자재산의 70%를 초과하여 부동산에 투자할 수 없었으나 2016년 3월에 법 개정을 통해 이 제한은 제거되었습니다. 따라서 본질적으로 유사한 부동산투자회사법상 부동산투자회사에 대한 경쟁력 면에서 상호 대등하게 되었습니다.

3. 부동산투자회사
부동산투자회사법상 부동산투자회사로서 3가지 유형을 규정하고 있습니다. 2004년 부동산투자회사의 재산의 30%를 초과하여 부동산개발사업에 투자하는 것이 금지되었으나 2007년 개발전문부동산투자회사 제도를 도입하여 이 경우 총 자산의 70%를 초과하여 부동산개발사업에 투자할 수 있게 되었습니다. 그 후 부동산 집합투자지구와의 형평성에 대해 지속적으로 논란이 있어 오다 2015년 법 개정을 통해 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율을 주주총회에서 자율적으로 결정할 수 있게 되어 제한이 없어졌습니다.

 

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개발업 등록

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률에서는 법에서 정한 일정규모이상의 부동산개발사업을 영위하기 위해서는 개발업 등록을 요구하고 있는데 본질적으로 그 요건을 충족할 수 없는 특수목적회사의 경우에는 예외적으로 개발업 등록을 허용하고 있습니다. 개발업 등록이 가능한 특수목적회사로 규정하고 있는 것은 주식회사형으로서 부동산투자회사법상 위탁관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 투자회사, 법인세법상 프로젝트금융투자회사입니다.

여기서 개발업 등록을 할 수 없는 특수목적기구의 경우 부동산개발사업을 어떻게 영위할 수 있는지가 문제가 되는데 부동산집합투자지구 중에서 실무상 가장 많이 사용되는 유형인 투자신탁, 유한회사, 유한책임회사, 투자합자회사, 투자합자조합 등의 경우입니다. 그러나 이 경우에는 특수목적기구들이 토지소유자로서 등록사업자와 공동으로 부동산 개발을 할 수 있으며, 이때에는 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 간주합니다. 토지소유자가 저당권, 가등기담보권, 가압류 등의 목적으로 되어 있는 경우에는 해당 부동산의 판매 전까지 그 저당권등을 말소하여야 하고 다만 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 때에는 그러하지 아니합니다. 또한 공동으로 부동산개발을 하려는 토지소유자와 등록사업자는 개발된 부동산의 사용, 처분, 수익의 분배, 사업비의 부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 협약을 체결하여야 합니다.

구조화 금융과 세제혜택

구조화 금융의 활성화를 위해 관련 법령에서는 각종 세제혜택을 부여하고 있는 것이 일반적입니다. 기본적으로 일반 법인의 경우 법인 단계에서 법인세를 납부하고 그 주주단계에서 배당금 수령 시 소득세 내지 법인세를 부담하는 이른바 이중과세의 문제를 해소하기 위해 개인주주의 경우 소극세법상 배당세액공제제도, 법인주주의 경우 수입배당금 익금
불산입 제도 등을 두고 있으나 이는 완전한 이중과세의 해소가 어려워 별도로 일정한 요건을 갖춘 명목회사의 경우에 배당금 손금산입방식에 의하여 이중과세조정의 효과를 극대화하고 있습니다.

그 밖에 프로젝트 수행을 특수목적기구를 통하여 하는 경우에 과밀억제권역 내 부동산 취득 시 취득세, 법인 설립시 등록면허세 3배 중과 규정의 적용을 배제하며, 소유 토지의 경우 분리과세토지로 간주됩니다. 한편, 일정한 요건을 갖춘 미분양주택을 취득하는 경우에는 취득세의 25%가 감경됩니다.