[부동산 금융] 부동산 금융의 범위/형태/의의, 특수목적기구와 도산절연

오늘은!

 

부동산 금융의 범위와 형태, 의의에 대해 알아보고

 

부동산 금융에서의 특수목적기구와 도산 절연의 의의에 대해 알아보겠습니다.

 

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부동산 금융의 범위

 

부동산금융의 범위를 명확하게 정의하기는 어려우나, 세 가지 형태로 구분할 수 있습니다.

 

전통적인 부동산 금융 방식으로서 부동산 내지 부동산 관련 권리를 담보로 하여 자금을 융통하는 것으로서 기본적으로 부동산 등의 교환 가치에 중점을 두고 있으며, 자산을 기초로 한 금융입니다.

부동산 개발 금융으로서 이른바 부동산 프로젝트 금융 방식이다. 부동산 프로젝트의 미래 현금 흐름을 주요 상환 재원으로 하는, 프로젝트의 신용도를 중시하는 금융 기법이며, 부수적으로 관련 자산이나 계약상의 지위 등을 담보로 합니다.

우리나라에서 현대적 의미의 부동산금융 시장의 태동의 기초로서 부동산 증권화를 통한 부동산금융 방식입니다. 여기에는 크게 자산 유동화형 부동산 증권화와 자산운용형 부동산 증권화를 구분할 수 있습니다.

자산유동화형 부동산 증권화는 자산 중심의 증권화 형태로서 주로 부외거래의 목적으로 발생된 것이며, 여기에는 한국주택금융공사법에 의한 주택저당증권과 자산유동화에 관한 법률에 의한 자산유동화증권, 그리고 비정형 유동화 형태로서 자산담보부기업어음 방식을 통한 증권화가 해당합니다.

자산운용형 부동산 증권화는 금전 중심의 증권화 형태로서 투자자로부터 자금을 모집하여 사모나 공모 형태의 집합투자기구를 설정하거나 투자회사를 설립하여 부동산 등에 투자하는 방식인데 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상의 부동산집합투자기구를 통한 부동산 증권화를 그 예로 들 수 있습니다.

 

추가로는 법적 도구로서 활용되는 것이 바로 신탁법상의 신탁인데 신탁을 이용한 부동산금융도 광의의 부동산금융의 범위에 속하는 중요한 부동산금융 수단으로 볼 수 있습니다.

 

 

 

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구조화 금융으로서 부동산금융

 

국내 부동산금융 시장의 변화의 특징 중의 하나가 부동산과 금융이 본격적으로 결합한 것입니다. 부동산 금융 시장에 각종 법제 등을 통해 이른바 구조화 금융 기법이 접목되면서 시장을 다변화시키고 진화시켰습니다.

 

구조화 금융이란 일반적으로 특정 목적에 적합한 새로운 금융 또는 관리구조를 조성하거나 법률적, 회계적으로 독립된 특수목적기구를 이용하여 자금을 조달하거나 기타 파생상품이나 리스크 관리기법을 활용하는 금융기법을 의미합니다.

 

이러한 구조화 금융에 증권화와 파생상품 등을 접목하여 보다 다변화된 금융구조를 창출시킬 수 있습니다. 여기서 핵심적인 요소는 바로 특수목적기구를 사용한다는 점입니다.

 

 

 

특수목적기구

 

구조화 금융거래 구조에서 이용되는 특수목적기구로서는 회사형으로서 특수목적회사, 신탁형으로서 신탁, 조합형으로서 조합 등을 들 수 있습니다. 이때 특수목적회사는 이른바 명목회사로서 상근 임직원이 없으며, 본점 이외의 영업소를 둘 수 없고, 단일 사업을 영위하며, 한시적인 법인이라는 특성을 가집니다.

 

 

 

구조화 금융과 도산 절연

 

구조화 금융의 특장점으로 들 수 있는 것으로 우선 도산 절연이 있습니다. 구조화 금융은 특정 사업을 수행하기 위하여 별도의 특수목적기구를 설정 혹은 설립하는 바, 그것의 주된 목적 중의 하나가 당해 프로젝트를 추진하는 사업자 내지 시행자들이 보유하고 있는 도산의 위험으로부터 프로젝트가 영향을 받지 않도록 단절시키는 데 있습니다.

 

기본적으로 도산 절연과 관련하여 법적 쟁점으로서 제기되는 것이 특수목적기구가 특수목적회사 형태인 경우에는 진정한 양도, 신탁형태인 경우에는 사해신탁입니다.

 

진정한 양도가 아닌 경우 회계적으로 매각처리가 될 수 없고 담보차입거래로 간주되어 장부상 자산매각의 효과를 거둘 수 없으며, 법률적으로는 매도인이 도산할 경우 특수목적회사의 자산이 도산으로부터 절연되지 않고 매도인에 대해 채권자적 지위로 전락하게 되어 프로젝트가 위험에 처하게 됩니다. 일정한 매매거래가 진정한 양도이냐를 판단하는 기준에 대해서는 법령에서 일반적으로 규정한 것은 없으며 실무상 법률전문가로부터 의견서를 받아 이를 근거로 업무를 진행해 왔습니다. 특히 부동산 등의 거래에 있어서 참고할 만한 기준으로서 금융감독위원회가 2006년 11월 29일에 발표한 재무보고에 관한 실무의견서, 양도자의 관여가 있는 부동산 등의 양도에 대한 회계처리, 부동산 등을 타인에게 양도하고 양도자가 양도 자산에 대해 지속적으로 관여하고 잇는 경우의 회계처리 방안이 매각 거래인지 담보차입거래인지에 대해 구체적인 기준을 제시하고 있습니다.

신탁방식인 경우에 어떠한 경우가 이른바 진정한 신탁이냐에 대해서는 명문규정도 없으며 별도의 기준도 현재까지는 제시된 것이 없어 이에 대해 특히 신탁형 자산유동화 거래구조와 관련하여 의견이 분분하나 일반적으로 신탁법상의 법 논리를 원용하여 신탁법 제8조에서 규정하고 있는 사해신탁이 아닌 경우를 진정한 신탁으로 보는 것이 실무상 통설입니다. 대법원 판례에서는 담보의 목적으로 신탁을 하는 담보신탁의 경우에도 위탁자인 채무자의 도산과 절연된다는 판지를 유지하고 있어 신탁의 목적이 담보의 목적이냐 아니냐는 양도방식과는 달리 구별할 실익이 없습니다.